Термины в сфере недвижимости

 

Предлагаем Вам ознакомиться с переводом основных терминов в объявлениях о купле-продаже недвижимости в Болгарии.

 

1.Акт 14 - Акт приема завершенной конструкции (коробки дома) и крыши здания службами по технадзору (относится к зданиям, построенны после 1996г).

2. Акт 15 - Акт приема завершенного здания службами по технадзору(относится к зданиям, построенны после 1996г). .

3. Акт 16 - Акт ввода здания в эксплуатацию. Выдается госкомиссией мэрии города (Общины) или района (относится к зданиям, построенны после 1996г)..

4. Грубое строительство (болг. 'Груб строеж') - здание с полностью возведенным железобетонным каркасом, внешними стенами, внутренними перегородками и завершенной крышей.

5. Земельный участок (болг. 'Поземлен Имот' или 'ПИ') - участок, который может быть расположен в любых зонах общего градоустройственного плана. Не имеет допуска к застройке, не имеет ПУП (см. 'ПУП'), имеет статус сельскохозяйственной земли, который, при наличии ряда факторов, может быть изменен.

6. Кинт - коэффициент интенсивности застройки. Кинт, умноженный на площадь урегулированного земельного участка, равен разрешенной развернутой застроенной площади (см. РЗП) будущего здания на участке. Данная разрешенная площадь застраивания охватывает диапазон, высот от нулевого уровня земли (болг. 'Кота 0.00'), до уровня 'корниз' (болг. 'Кота-корниз'). В себя не включает площади существующих подземных, цокольных и мансардных помещений, предусмотренных строительным планом.

7. Наземный этаж (болг. 'Надземен етаж') - этаж, перекрытие которого расположено на нулевом уровне здания (болг. 'Кота 0.00').

8. Налоговая оценка (болг. 'Данъчна оценка') недвижимости - определяется отделом 'Местные налоги и сборы' мэрии (Общины) района, где расположена недвижимость, после предоставления новым собственником недвижимости 'Декларации по чл. 14 ЗМДТ'. В Болгарии размер налоговой оценки определяется типами недвижимости утвержденными государством, а также - местонахождением, площадью, конструкцией и степенью изношенности недвижимости.

9. Площадь застройки или Застроенная площадь (болг. 'Застроена площ' или 'ЗП') - площадь по внешнему периметру стен первого наземного или надземного этажа здания. Данная площадь застройки НЕ включает в себя такие внешние элементы, как: террасы, балконы, наружные лестницы, лестничные клетки, а также полуподземные гаражей и прочие подобные помещения. 10. Подземный уровень или подвал (болг. 'Подземно ниво') - все этажи, находящиеся под нулевым уровнем здания и НЕ имеющие вид во двор или на улицу. Чаще всего, это уровни подземных автостоянок и подвалов здания.

 10. Подробный устройственый план (болг. 'Подробен устройствен план' или 'ПУП') - определяет улицы, кварталы, земельные участки, предусмотренные под строительство или другие нужды без строительства (например, паркинги). Развернутая застроенная площадь (болг. 'Разгъната застроена площ' или 'РЗП') - суммарная площадь застройки здания. Определяется коэффициентом интенсивности застраивания - Кинт и площадью урегулированного земельного участка. Развернутая застроенная площадь охватывает диапазон этажных высот от нулевого уровня земли (болг. 'Кота 0.00') до уровня 'корниз' (болг. 'Кота-корниз') и включает в себя все площади помещений и балконов данного диапазона. РЗП НЕ включает площади существующих подземных, цокольных и мансардных площадей, предусмотренных строительным планом.

 11. Урегулированный земельный участок или Участок в регуляции (болг. 'Урегулиран поземлен имот' или 'УПИ') - земельный участок, с определенными в подробном устройственном плане (см. 'ПУП') границами, доступом со стороны улицы или дороги, конкретным предназначением, характером и способом застройки.

12. Уровень (болг. 'Кота' или 'Ниво') - конструктивный уровень плит перекрытий и этажей здания.

13. Фундамент или нулевой цикл здания (болг. 'Кота 0.00' или 'Кота цокъл') - плита перекрытия пола или фундамент первого надземного или наземного этажа.

 14. Цокольный уровень или этаж (болг. 'Кота-сутерен' или 'Полуподземен етаж' или 'Кота -2.85' или 'Кота -5.7') - все этажи, находящиеся под нулевым уровнем здания и имеющие вид во двор или на улицу путем полноценных окон или витражей, или путем так называемых 'световодов' (болг. 'Английски двор'). Наличие цоколь характерно для зданий, расположенных на участках с наклоном. Также, возможно превращение подземного уровня в цокольный, в строительных планах здания, путем установки световодов у помещений.

15. БДС - Болгарский стандарт- Апартаменты БДС продаются без сантехники, пол на стяжке, стены на штукатурка, установлены двери, окна, выключатели и розетки - есть, общие помещения здании польностю с отделкой.

 

 

Подробнее об  значения Актов  14,15,16

 

У зданиях, строенны до 1996 года, Акты 14,15 и 16 нет, а Удостоверение о актуальном состоянии, в котором описаны площадь, этажность здания и т.д.

 

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (вкратце - Акт 14, Акт 15 и Акт 16) являются основными этапами, через которые проходит строящееся здание, перед тем как в него заселятся новые собственники. 

Процедура выдачи отдельных актов в ходе строительства описана в одном из указов Закона о планировании территории (на болгарском - Закон за устройство на територията /ЗУТ/). Требования различаются в зависимости от категории объекта. Современные жилые здания в Болгарии обычно попадают в так называемую четвертую и пятую категории строительства, в редких случаях и в третью категорию, когда речь идет о крупномасштабном строительстве. 

Цель Акта 14, Акта 15 и Акта 16 состоит в том, чтобы контролировать отдельные этапы строительного процесса и следить за тем, чтобы отдельные виды строительных и монтажных работ были выполнены в соответствии с действующим законодательством Болгарии.

Акт 14 является первой ступенью по контролю строительных работ, так как это документ о принятии конструкции здания. Если сказать проще, Акт 14 - это документ, который выдается, когда здание достигло этапа „ грубое строительство/грубая стройка"*. 

Акт 14 важен прежде всего потому, что с момента его получения право собственности на отдельные объекты в здании уже является предметом распорядительных сделок. Вместе с актом констатации выдается и удостоверение из муниципалитета согласно ст. 181, пар. 2 ЗУТ.

Следующим этапом является получение Акта 15. Это документ, который удостоверяет, что здание полностью завершено. Документ подписывается как компетентными должностными лицами, так и собственниками объектов в здании.

 

После окончания строительства инвестор, проектировщик, подрядчик и лицо, отвечающее за надзор по строительству, составляют констатирующий акт о соответствии здания утвержденным инвестиционным проектам, утвержденной исполнительной документации, требованиям к строительным работам согласно ст.169, пар.1 и 2 ЗУТ и условиям заключенного договора, К этому акту прилагаются и протоколы успешно выдержанных испытаний машин и сооружений. Этим Актом осуществляется и передача строительства от подрядчика инвестору.

Акт 15 устанавливает пригодность строительного объекта к эксплуатации (части или его этапа). Он является констатирующим актом, который удостоверяет, что строительство полностью отвечает утвержденным проектам. Это в принципе означает, что здание передается от строителя инвестору.

 

В составлении Акта участвуют инвестор, генеральный подрядчик, технически правоспособные физические лица по всемч разделам проекта к лицу отвечающему за надзор по строительству, проектантам по всем разделам проекта, лицензианту согласно смыслу Закона об энергетике и энергийной эффективности, концессионеру, представителей коммунальных служб-поставщиков, а также представител по эксплуатации строительных объектов имеющих производственное или общественное предназначение

Документ содержит описание договоров по выполнению строительства, строительную документацию, исполнительную документацию, а также составленные во время строительства объекта акты и протоколы. Комплект документов также содержит строительное досье объекта, в которое входят акты, протоколы, журналы, декларации о соответствии использованных строительных материалов и иные документы, предусмотренные соответствующим нормативным актом. 

Прилагаются также документы о проведенных испытаниях, измерениях и других работах, которые доказывают, что объект построен правильно. Делается опись места и окружающей среды, для того, чтобы проверить восстановлен ли вид местности, который был перед началом строительства. Описываются недоделанные или плохо выполненные работы, которые следует закончить до подачи заявления на получение разрешения на эксплуатацию объекта. 

Акт образец 15 является основанием для составления протокола образца 16, удостоверяющий готовность здания к использованию. 

Собственники  недвижимости в Болгарии обычно с нетерпением ждут Акта 16. Он также известен как „Разрешение на эксплуатацию" и является разрешением на пользование зданием. 

Это разрешение на эксплуатацию является окончательным актом любого строительства и оно удостоверяет, что объект годен к эксплуатации, т.е. в нем можно жить. 

При выдаче разрешения на эксплуатацию проверяются ряд обстоятельств, связанных с:
• установлением права собственности с точки зрения законности построенного здания
• строилось ли здание по утвержденным проектам или без одобренных проектов
• соответствием между тем, что построено и утвержденным проектам

Акт 16 не издается, если обнаружено несоответствие между действительно выполненными строительными работами и утвержденными проектами до получения одобрения для выполненных строительных работ, отличающихся от утвержденныпх проектов. Такое одобрение делается при помощи исполнительной документации. Исполнительная документация подготавливается подрядчиком или лицом, которое уполномоченоинвестором. Она является неотъемлемой частью выданных строительных документов. Исполнительная документация тоже должна быть утверждена.

 

В любом случае, однако, отсутствие разрешения на эксплуатацию конкретного здания говорит о том, что что-то не в порядке с документами. Это означает, что может быть:
• несоответствие между одобренными проектами и выполненным строительством
• возможно существование строений, построенных без всякой строительной документации и без их последующего санкционирования нельзя получить право на их эксплуатацию.

 

Если Вы купите недвижимость без разрешения пользования (Акт 16) и пользуетесь недвижимостью (т.е. живете или работаете) , служителя с Дирекции Национального Строительного Надзора имеют право выдасть приказ доставчикам элекричества и воды  о прекращения доставки в это здание, а так же и штрафовать владельца- нарушителя!
Поэтому "ТВОЙ БГ ДОМ” ЕООО советует людям, которые покупают готовые объекты недвижимости, проверять выдан ли Акт 16 или установить причины, по которым разрешение на эксплуатацию не выдано. 

Информацию о том, получило ли конкретное здание разрешение на эксплуатацию, можно получить из Районного департамента строительного контроля, либо у продавца объекта.