Процедура покупки недвижимости в Болгарии

 Процедура покупки недвижимости в Болгарии

1. Иностранец имеет право на покупку недвижимости в Болгарии без земельного участка. При оформлении сделки достаточно иметь загранпаспорт и банковский счет в болгарском банке, если сделка будет происходит с личным участием покупателя.

2. Для приобретения земли необходимо зарегистрировать фирму в Болгарии .

3. Иностранцы-владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления жилья внаём.

4. Владение недвижимостью в Болгарии не дает право на безвизовый въезд в страну и не является основанием для получения вида на жительство. Но наличие собственного апартамента/квартиры/дома (адреса) в Болгарии дает право собственникам и их прямым родственникам на получение сначала мультивизы на 1 год, а в последующие разы мультивизы на 2 года с неограниченным количеством въездов и пребыванием не более 90 дней в каждом полугодии.

5. Если стоимость купленной недвижимости превышает 300 000 евро, то владелец этой недвижимости имеет право на оформление ВНЖ или ПМЖ, как на себя, так и на близких родственников. 

 

 

Порядок покупки недвижимости в Болгарии состоит из следующих этапов:

 

1.   Резервирование объекта (внесение задатка) ИЛИ

2.   Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества

3.   Оплата по предварительному договору

4.   Подготовка документов для оформления в собственность

5.   Оформление в собственность у нотариуса

6.   Регистрация права собственности в суде

7.   Получение нотариального акта

8.   Регистрация права собственности в налоговой и статистической службе БУЛСТАТ

9.   Получение номера с Булстат- службы

10. Регистрация недвижимости в налоговой службе данного муниципалитета

 

1. Бронирование

После выбора объекта недвижимости главной задачей является резервирование объекта за собой и снятие его с продажи.

Первым инструментом для решения этой задачи является внесение залога. Обычно размер залога составляет от одной до пяти тысяч Евро в зависимости от стоимости недвижимости и условий застройщика или продавца. Залог этот обычно вычитается из последующих платежей (хотя некоторые агентства и застройщики оформляют такой залог как оплату за бронирование и плюсуют его к стоимости квартиры), и является невозвратным и гарантирует – выбранная вами квартира или дом при соблюдении вами условий, прописанных в бумаге о бронировании, будут проданы именно вам.

Бумага о бронировании содержит основные условия ваших договоренностей с продавцом, включая номер квартиры, ее площадь, стоимость, сроки оплаты последующих взносов. В некоторых случаях необходимо прописать в бумаге еще некоторые тонкости, о которых должен позаботиться юрист агентства, помогающего вам оформить сделку. Бумага о бронировании оговаривает также сроки подписания предварительного договора между вами и застройщиком/ продавцом. При желании стороны могут сразу заключить Предварительный договор без бронирования. 

 

2. Предварительный договор

Вторым инструментом является предварительный договор. Он готовится в течение 1 дня, в течение которого производится также проверка недвижимости специалистами агентства. Для подписания этого договора не обязательно все еще находиться в Болгарии, обычно покупатель и застройщик/ продавец обмениваются сначала сканированными подписанными договорами по электронной почте, а затем отправляют подлинники друг другу курьерской службой. Предварительный договор представляет собой юридический документ. В нем оговариваются важные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта, его стоимость, условия, сроки и график оплаты, описание сторон договора, ответственность сторон, гарантии и санкции. Для строящегося жилья уточняется срок сдачи объекта в эксплуатацию. 

При заключении предварительного договора  Вы оплачиваете 10-15% от стоимости объекта.

Обычно, срок между подписанием предварительного договора (оплатой задатка) и окончательной реализацией сделки (оплатой полной суммы) составляет около месяца.

В случае, если у Вас нет необходимого времени для всей процедуры по завершению сделки и  Вы не можете вернуться позже к моменту ее оформления у нотариуса, мы можем завершить покупку от Вашего имени по доверенности. Это будет являться частью наших услуг и дополнительно не оплачивается.

 

3.     Перевод денег

С целью перевода остатка средств, требуемых для завершения сделки, мы поможем Вам открыть счет в банке на Ваше имя. Перевод денежных средств с другой страны отнимет приблизительно 2-3 рабочих дней (пока средства поступят на новоткрытый болгарский счет) - это необходимо учитывать, имея в виду крайний срок реализации сделки по договору.

 

4. Подготовка документов для оформления в собственность.

Продавец заказывает следующие документы:

1.  экспликацию (схему)  из Кадастровой службы (срок изготовления: 1-7 дня);

2.  налоговую оценку из Налоговой службы. (срок изготовления: срочная – 1 день , обыкновенная  – 1 неделя);

    Текст окончательного договора (нотариального акта) нужно заказать предварителньно у адвоката или у нотариуса- оплачивается или от Покупателя, или от Продавца после успешного соверешения сделки.

  Если Покупатель и Продавец действуют через доверенных лиц, то каждому необходимо предварительно подготовить нотариально-заверенную доверенность, а также заявление о происхождении средств и заявление о семейном положении.  
Заявления и доверенности (если присутствуют доверенные лица), оформленные в надлежащем виде, предоставляются нотариусу в день осуществления сделки.
Также в день осуществления сделки необходимо предоставить удостоверение (выписку) из  регистра недвижимости об отсутствии “обременений” по приобретаемому объекту, иными словами, о его чистоте . В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу.

 

5.     Нотариальный акт

Покупатель и продавец или их доверенные лица приходят в нотариальную кантору к назначенному времени и приносят следующие документы, составлены заранее:

·                        загран паспорта

·                        декларация (заявление) о происхождении средств , декларация (заявление) о семейном положении

·                        доверенности (если присутствуют доверенные лица),

·                        экспликация из кадастра

·                        налоговая оценка (аналог нашей оценки БТИ)

·                        текст нотариального акта на электронном носителе

·                        деньги для оплаты расходов по оформлению недвижимости (около 4- 6% от стоимости недвижимости), сюда входит муниципалитетный налог на покупку , сбор за регистрацию права собственности в суде, нотариальный сбор, услуги адвоката за написание нотарильного акта, услуга переводчика (если на сделке присутствует иностранец).

Переводчик зачитывает вслух текст нотариального акта, после чего следует его подписание сторонами и заверка подписей нотариусом.

Нотариальное оформление объекта в собственность происходит после полной оплаты недвижимости и после сдачи объекта, то есть после получения им Акта 16 от специальной государственной комиссии. Специалисты агентства должны убедиться, что сдача действительно состоялась и с Актом 16 действительно все в порядке.

Подготовка к нотариату также является задачей вашего агента. На основании данных покупателя и подробных данных о недвижимости, получаемых агентством от застройщика/ продавца, нотариус готовит нотариальный акт, он тщательно проверяется на отсутствие неточностей. Специалисты агентства помогают вам оформить необходимые доверенности и декларации в Болгарии или в Болгарском консульстве в России (о гражданском состоянии и происхождении средств на покупку). Декларации являются формальностью, но к сожалению, правила их составления часто меняются, а без «правильных» деклараций нотариат состояться не сможет.

На нотариат можно приехать лично, но можно оставить доверенность на агентство. Эту доверенность также можно оформить, не только находясь в Болгарии, а и в болгарском консульстве в Москве или Санкт-Петербурге, либо заверить доверенность и декларации / заявления/ у российского нотариуса. Поэтому ваш агент должен позаботиться о бумагах заранее, чтоб оградить вас от лишних телодвижений. 

Забота агентства также – правильная оплата нотариальных расходов. В добросовестном агентстве вы получите чеки на каждую, даже самую мелкую выплату. Расходы на оформление составят около 4- 6% от стоимости недвижимости, прописанной в нотариальном акте, и будут состоять из налога на покупку (от 2 до 4% в зависимости от муниципалитета), нотариальных выплат, оплаты судебного переводчика, пошлины за регистрацию в регистре недвижимости.

 

6. Регистрация права собственности в суде

Нотариус представляет нотариальный акт в районный суд, в службу регистрации сделок, где  данные по сделке заносятся в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ) , ставится печать в нотариальном акте и вносится номер и дата регистрации.

 

7. Получение документа о собственности

Через 2-3 дня после осуществления сделки, покупатель получает нотариальный акт о собственности с отметкой районного суда о регистрации права собственности. Для получения нотариального акта Покупатель или его доверенное лицо должны прийти в нотариальную кантору  с паспортом.  Нотариальный акт – это окончательный договор купли-продажи, который является свидетельством о собственности. Этот документ является основанием для выдачи многократной визы собственникам недвижимости их прямым родственникам (супругам и детям до 21 года).

 

8. Регистрация права собственности в Налоговой службе и в Статистической службе БУЛСТАТ.

Владельцы имущества в течение 60 дней со дня приобретения недвижимого имущества обязаны декларировать его перед налоговой службой и в течение 7 дней в статистической службой (штраф за просрочку 700 лева-около 14 тыс рублей). В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена  и т.п.

Клиентам, оставившим нам доверенность на оформление сделки, мы декларируем купленную недвижимость бесплатно, а если вы будете здесь сопроводим вас тоже бесплатно.

 

9. Получение карточки БУЛСТАТ

Приблизительно через 1-2 месяца после осуществления сделки Покупатель получает  пластиковую карточку из статистической службы БУЛСТАТ у своего доверенного лица. На карточке выдавлен номер, по которому зарегистрирована приобретенная Вами недвижимость в Болгарии. Этот номер необходимо называть при оплате ежегодного  налога на недвижимость в местном муниципалитете (Община) или в Мэрии (Кметство).

 

Если Вы приобрели недвижимость в апарт- комплексе,   необходимо подписать также договор об обслуживании комплекса с его управляющей компанией, в котором прописаны правила для проживающих и условия оплаты обслуживания. В обслуживание входит уборка мест общего пользования, пляжа, если у комплекса он собственный, уход за зелеными насаждениями, за бассейнами, если они есть. Соответственно, стоимость обслуживания зависит от обширности и степени благоустроенности территории комплекса. Правила для проживающих обычно направлены на защиту общего порядка, тишины и сохранности общего имущества и не ограничивают права добросовестных владельцев. Тем не менее, договор об обслуживании комплекса обычно тоже проверяют специалисты агентства. Как в любой бумаге, в нем возможны тонкости, которые лучше обсудить до подписания.

В случае, если вы планируете сдавать свою новоприобретенную собственность в аренду, нужно будет подписать также договор с управляющей компанией на сдачу в аренду. Можно сдавать самостоятельно, но все равно придется прибегнуть к помощи управляющей компании для финальной уборки после отдыхающих, смене белья и т.п. Некоторые инвесторы покупают сразу несколько квартир в одном или соседних комплексах, в одной из квартир живут сами в течение лета, остальные сдают. В этом случае заниматься арендой можно впоследствии самостоятельно.